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我国房地产企业主要税种纳税筹划策略

放大字体  缩小字体 发布日期:2015-03-07  浏览次数:309
核心提示:我国房地产企业主要税种纳税筹划策略。房地产开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。财务费用中的利息支出,凡能提供金融机
 我国房地产企业主要税种纳税筹划策略。房地产开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。财务费用中的利息支出,凡能提供金融机构证明的,按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额,据实扣除。

1.土地增值税纳税筹划
《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称“实施细则”)中规定扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及财政部规定的20%加计扣除数。
房地产开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。财务费用中的利息支出,凡能提供金融机构证明的,按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额,据实扣除。其他房地产开发费用,按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算金额之和的10%以内扣除。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发成本计算金额之和,加计20%扣除。我们把取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计称为“建造成本”,假设利息支出不能提供金融机构证明,则计算土地增值税增值率的公式可以表述为:
土地增值税的增值率=(销售收入总额-扣除项目金额)÷扣除项目金额=[营业收入-(建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金)]÷(建造成本+10%建造成本+20%建造成本+税金)
通过上式可以得出,若建造成本增加10万元,分子就会减少13万元,而分母则会增加13万元。
案例:X房地产开发公司开发某小区,支付土地出让金2000万元,开发成本3400万元,含借款利息300万元(假设不能提供金融机构证明),营业税及附加的税率为5.6%。
方案一:销售毛坯房,3400元/㎡,销售收入总额10880万元。
不含利息建造成本=2000+(3400-300)=5100万元
扣除项目金额=5100*1.3+10880*5.6%=7239.28万元
增值额=10880-7239.28=3640.72万元
增值率=3640.72÷7239.28=50.29%
应缴土地增值税=3640.72*40%-7239.28*5%=1094.33万元
方案二:销售精装房,4000元/㎡,销售收入总额12800万元,装修费用1600万元。
不含利息建造成本=2000+(3400-300)+1600=6700万元
扣除项目金额=6700*1.3+12800*5.6%=9426.8万元
增值额=12800-9426.8=3373.2万元
增值率=3373.2÷9426.8=35.78%
应缴土地增值税=3373.2*30%-0=1011.96万元
两种方案的差额=1094.33-1011.96=82.37万元
由此可知,适度加大建造成本,提高房屋销售价格,可以降低增值额和增值率,少缴土地增值税,减少企业税负。
2.营业税纳税筹划
案例:X房地产开发公司为加快资金周转,预将原出租的一栋楼整体出售,销售价格4000万元,假设此楼成本(含土地价格)为2000万元,下面通过不同的销售方式来测算企业应交的营业税。
方案一:作正常销售处理,应交营业税=4000*5%=200万元。
方案二:先作投资后进行股权转让。即将预出售房产作为股权对外投资与购买方成立一家新公司,该房产评估后作价4000万元作为股份投入新公司,并在短期内将股份转让给购买方。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号):以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让亦不征收营业税。所以此案例中企业应交营业税为0。
企业采用方案二可以不用缴纳营业税,但需购买方同意成立新公司,双方还需要支付成立新公司的相关费用。
3.企业所得税的纳税筹划
在房地产企业的所得税纳税筹划中,可以采取的措施有很多。第一,国家针对企业所得税有许多税收优惠政策,房地产开发企业可以加以利用。如税法规定:企业安置残疾人员所支付的工资,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,再按支付给残疾职工工资的100%加计扣除。企业可以结合自身需要,尽量安排残疾人员就业,这样,一方面提升了企业的社会形象,另一方面也达到了减税负的目的。第二,税法规定对企业发生的合理工资薪金支出准予扣除。对企业发生的职工福利费、工会经费、职工教育经费支出分别按不超过工资薪金的14%、2%、2.5%的标准内计算扣除。对于房地产企业来说,应该加大所得税前职工福利费、工会经费、职工教育经费及各项社会保险费的合理支出,减少当期应纳税所得额,降低应交企业所得税税额。
房地产企业由于涉及的税种多、税负重,利用税收政策针对不同的税种采用不同的纳税筹划方法,通过纳税筹划降低税负,是房地产企业实现可持续发展的重要前提。
 
关键词: 土地增值税 营业税
 
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